부동산 증여세 면제와 계산방법

최근 화두가 되고 있는 부동산의 증여세는 과연 무엇일까요? 증여란 사전적인 의미로는 아무런 대가 없이 무상으로 재화나 여타의 재산등을 제공함을 의미합니다. 보통 증여는 무상으로 상대방에게 재공하는것이므로 여기에 붙는 세금인 증여세에 대해서 많은 분들이 관심을 가지고 계실거라 생각합니다. 증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우, 취득자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 하여 부과하는 세금입니다. 특히, 증여세의 과세대상은 민법상 증여뿐만 아니라 거래의 명칭, 형식, 목적등에 불구하고 경제적 실질이 무상이전인 경우 모두 해당됩니다. 

증여세의 과세가 되는 대상을 알아볼까요? 우선 타인으로부터 재산을 무상으로 받으면 증여세를 내야 됩니다. 증여받은날이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 주소지의 관할세무서에 신고와 납부를 하면되세요. 

증여세의 면제 와 감면

그렇다면 이런 증여세가 면제되거나 과세가 되지 않는경우는 어떤 경우가 있을까요? 첫번째로, 우선 증여재산(금전제외)을 다시 반환하거나 재증여하는 경우입니다. A라는 사람이 B라는 사람에게 증여를 한 이후에 당사자간의 합의에 따라 증여세 신고기간 안에 B가 A 에게 다시 돌려주는것을 의미합니다. 이런경우에는 아예 처음부터 증여가 없었던 것으로 취급하고요. 하지만 한가지 반환 하기 전에 이미 정부에서 세액결정을 받아버리면 이때는 과세과 되어 취소할수 없죠. 

또한, B라는 사람이 증여세 신고기간 경과후 3개월 이내에 A에게 다시 반환 하거나 재증여 하는 경우에도 과세가 되지 않습니다. 말이 좀 어려울 수 있는데 위의 사례로 예를 들면 최초 A가 B 에게 증여를 하고 증여세를 이미 낸 이후에 B가 3개월 이내에 다시 A 에게 반환하거나 재증여를 하는 경우에는 증여세를 내지 않는다는 말이지요. 

두번째로, 농지 등에 대한 증여세의 감면이 있습니다. 올해에 해당하는 내용인데요. 자경농민이 자신의 자녀에게 농지등을 올해 2020년 12월 31일까지 증여하고 증여세 과세표준 신고기간내에 감면을 신청하면 증여세를 감면합니다. 다만 5년간 1억원의 한도 이내에서 가능합니다. 

출처=국세청 홈페이지

자경농민, 영농자녀, 농지등의 범위에 대해서는 위 그림을 참고 해주시면 되세요. 위의 농지등은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조에 따른, 주거 상업지역 및 공업지역 외에 소재하는 농지등 이라고 정의되어 있습니다.또한 택지개발촉진법에 따른 택지개발지구 그 밖에 조세특례제한법시행령에서 정하는 개발사업지구로 지정된 지역 외에 소재하는 농지 등 이라고 되어있는데요. 포인트만 말씀드리자면 개발지구등으로 묶여있지 않은 농지라면 가능하다 정도로 이해하시면 될거 같습니다. 

세번째로는, 공익법인 등이 출연받은 재산에 대해서 인데요. 사회복지 및 공익을 목적으로 하는 공익법인 등이 출연받은 재산에 대해서는 증여세가 면제 됩니다. 그런데 공익법인 등에 출연하는 재산에 대해서 법으로 일정한 요건과 규제조항을 두고 있어서 여기에 해당되지 않거나 위반,저촉될 때에는 당연히 증여세를 징수합니다. 

네번째로, 공동근로복지기금에 대한 비과세가 있습니다. 근로복지기본법 에 따라서 사내근로복지기금 및 공동근로복지기금 우리사주조합 및 근로복지진흥기금이 무상으로 받은 재산에 대해서는 과세되지 않고요. 

다섯번째로, 장애인이 증여받은 재산의 과세가액불산입 및 비과세입니다. 말이 좀 어려운데 장애인이 증여받은 돈이나 부동산, 유가증권을 증여세 신고기한 이내에 자본시장법에 의한 신탁회사에 신탁하여 그 신탁의 이익 전부를 해당 장애인이 지급받을 때에는 5억원까지 증여세가 부과되지 않는다고 합니다. 풀어서 말하자면 장애인에게 어떤 돈이나 부동산등을 증여받은 상태에서 그 증여받은 돈이나 부동산을 정당한 신탁회사에 맞겨 얻는 이익을 모두 최초로 증여를 한 장애인이 모두 가져가게 한다면 증여세를 면제한다는 뜻이죠. 그리고 장애인 본인이 장애인 전용 보험상품에 가입하여 보험금을 탈 일이 생기면 연간 4천만원 이내에는 증여세를 내지 않아도 됩니다. 

여기서 말하는 장애인의 범위는 장애인복지법에 따라서 규정된 장애인을 뜻합니다. 하지만 세번째 와 마찬가지로 장애인에게 증여받은 재산에 대해서 관리요건을 위배한다면 즉시 증여세를 부과받게 됩니다. 신탁을 해지하거나 신탁기간 만료인상황에도 연장하지 않거나 수익을 받을 사람을 임의로 변경하는경우, 증여재산가액이 감소한경우, 신탁이익이 장애인 외의 다른 사람에게 귀속되는 경우가 이에 해당합니다. 하지만 그 신탁회사가 영업취소가 되서 영업을 못할 경우나, 신탁회사가 투자를 잘못해서 그 재산가액이 감소된경우, 신탁회사가 부동산 재개발이나 재건축의 이유로 종전의 신탁을 해지하고, 재개발이나 재건축이 끝난 이후 2개월 안에 다시 재가입하면 증여세부과를 하지 않아요. 그리고 신탁이 해지일 또는 만기가 된 날로부터 한 달 이내에 같은 종류의 신탁에 가입하면 연장한것으로 간주 해 줍니다. 

마지막으로 납부능력이 없는 수증자(유언으로 인해서 재산을 증여받는사람)의 증여세 면제 가 있습니다. 수증자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되는 경우로, 수증자가 체납을 한다고 해도 증여받은 재산에 대한 조세채권을 확보하기 어려운 경우는 면제처리가 된다고 합니다. 

증여세 계산방법

증여세는 증여받은 재산의 가액에서 증여재산을 뺀 나머지 금액(과세표준에 따른)에 세율을 곱해서 계산을 합니다. 

여기서 증여된 재산에 대한 평가는 증여받는 당시의 시가로 평가를 합니다. 시가는 통상의 가액인데 특히 부동산의 경우는 가격이 일정하게 정해져 있는 부분이 아니기 때문에 여기에 대한 정의를 잘 알아두시는것이 좋습니다. 매매가액이나, 감정가액의 평균액 등을 말합니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에는 평가방법이 다른데요. 토지나 주택의 경우는 개별공시지가 또는 개별주택가격으로 산정을 하고, 주택 이외의 건물에 대해서는 국세청이 정한 기준시가로 결정을 합니다. 

증여되는 재산에 대한 공제가 되는 부분도 있으니 이 점도 증여세를 계산하실때 미리 알아 두시는것이 좋습니다. 친족같에 증여가 이루어지는 경우에는 아래와 같이 금액을 공제하는데요. 

*기타친족은 배우자, 직계존비속을 제외한 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척을 말합니다. 

계부나 계모의 경우 이분들이 자식들에게 증여하는 경우는 5천만원을 공제합니다. (미성년자는 2천만원). 수증자를 기준으로 증여하기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 해당 증여에서 공제받을 금액의 합계액은 위의 공제금액(5천만원, 2천만원)을 한도로 합니다. 만약 창업을 하기 위해 사전증여를 할때에는 증여세의 과세가액 30억(창업을 통해서 10명이상의 신규 고용창출을 할때는 50억)을 한도로 5억을 공제한 이후에 증여세특례세율인 10%만을 적용합니다. 

가업승계주식 등을 사전에 증여할때는 증여세 과세가액 100억을 한도로 5억을 공제해주고 남은 부분에 대해서 증여세 특례세율인 10%를 적용해주는데요. 하지만 여기서도 과세표준 30억을 초과하게 되면 초과분에 대해서는 20%를 적용합니다. 

증여세의 세율(출처=국세청 홈페이지)

증여세의 신고 및 납부방법

증여세는 증여를 받은 사람은 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 안에 신고와 납부를 하여야 합니다. 증여받은 사람은 본인의 주소지 관할 세무서에 증여세를 신고 및 납부하여야 하며, 기간내에 신고를 할 경우에는 내야 할 세금의 3%를 공제해줍니다. 당연히 미리미리 신고하고 납부하는게 좋겠죠. 만약 신고를 하지않거나, 미달하게 신고했다가 적발되게 되면 10~40%의 어마어마한 가산세를 더 물게 됩니다. 그리고 증여세를 신고만 하고 납부를 하지 않게 되면 미납 기간에 따라서 납부해야 할세금의 0.025%를 매일 가산세로 더 물게 됩니다. 어차피 내야 할 세금은 기간내에 최대한 빨리 내는게 좋습니다. 

만약 내야 할 세금이 많다면 나누어서 낼 수 있도록 하고 있습니다. 분할납부를 원할 경우에는, 만약 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다. 납부해야할 세금이 2천만 원 이하일 경우는 1회에 1천만원 첨는 금액을 납부를 해야 하며, 총 납부해야할 세금이 2천만 원을 넘는 경우에는 총 납부할 세액의 1/2 이상의 금액을 먼저 납부하고 남은 금액을 그 다음달에 내시면 됩니다. 

이 외에도 연부연납이라는 제도가 있는데요. 납부할 세액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 세무서에 담보를 제공하고 분납을 하되 한번 세금을 낼때 1천만원을 초과하도록 일정 기간을 정해서 매년 정해진 세액을 균등하게 낼 수 있도록 하게 하고 있습니다. 단 연부연납이라는 것은 증여세 신고기간 또는 세금 고지서를 받았을때 고지서에 있는 납주기간 전에 관할하는 세무서장에게 신청을 따로 하고 허가를 받아야만 할 수 있습니다. 또한 연부연납 허가를 받은 세액에 대해서는 일정한 이자가 나오니 이점 유념하셔야 하구요. 연부연납의 이렇게 허가를 받게 된 이후 부터 5년 내로 정합니다. 

증여세 신고를 하기 위한 필요 서류는 다음과 같습니다. 증여세 과세표준 신고 및 자진납부계산서, 증여재산 및 평가명세서, 채무사실 입증서류, 연부연납 허가신청서 및 납세담보제공서, 기타 첨부서류(행정정보 공동이용가능할때는 생략가능)인 주민등록등본, 증여인과 수증인의 관계를 알 수 있는 가족관계등록부, 등기부등본, 토지대장등본, 건축물관리대장 등 재간평가 관련서류 가 있습니다. 세금관련된 일이고, 특히나 국세청등 숫자를 관리하는 관청에서는 이런 서류 하나하나가 매우 중요하니 빠짐없이 제출하시는것이 절세의 지름일이 됩니다. 신고에 필요한 서식은 국세청 인터넷 홈페이지인 http://www.nts.go.kr 에서 다운받아서 사용하실 수 있습니다.